Mise à jour : Février 2024
Vous cherchez à réduire vos impôts sur le revenu et vous êtes intéressé par un investissement locatif ? Il est possible de faire des économies grâce au dispositif Pinel introduit par la loi des finances depuis 2015. L’occasion pour nous ici de vous repréciser comment cela fonctionne.
Qu’est ce que le dispositif Pinel ? Définition
Le dispositif Pinel est un cadre fiscal incitatif mis en place par le gouvernement français pour stimuler l’investissement dans l’immobilier neuf destiné à la location. Ce dispositif offre une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs qui achètent un logement neuf ou réhabilité pour le mettre en location, sous réserve de respecter certaines conditions.
L’un des objectifs principaux du dispositif Pinel est de répondre à la demande de logements dans des zones où l’offre est insuffisante (zones tendues) et de soutenir la construction de logements écologiquement performants. Pour être éligible, le bien immobilier doit se situer dans des zones géographiques spécifiques (zones A, A bis, B1, et dans certains cas B2 et C sous conditions particulières) caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Les investisseurs doivent s’engager à louer le bien pour une période initiale de six, neuf ou douze ans, et peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement de location. Cette réduction varie de 12 % du prix d’achat pour un engagement de six ans à 21 % pour douze ans, dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré.
Les conditions de location sont strictes pour garantir l’accès au logement aux ménages modestes. Ainsi, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés selon des barèmes publiés par l’administration fiscale. De plus, le dispositif Pinel impose que les logements respectent des normes de performance énergétique, alignées sur les objectifs de transition énergétique du pays.
Avec l’introduction du Pinel + en 2023, le dispositif s’est enrichi de critères supplémentaires, notamment des exigences renforcées en matière de qualité et de performance énergétique des logements. Cette nouvelle version vise à encourager la construction de logements plus durables et écologiques, tout en maintenant les avantages fiscaux pour les investisseurs.
La synthèse des obligations pour bénéficier du dispositif Pinel
Pour tirer avantage de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel, plusieurs conditions doivent être remplies par les investisseurs :
- Premièrement, l’achat d’un bien immobilier est requis, qu’il s’agisse d’un logement neuf, entièrement rénové conformément aux normes établies ou encore en cours de construction (en état futur d’achèvement). Il est crucial que ce bien soit situé dans l’une des zones géographiques spécifiquement désignées comme éligibles par le dispositif, à savoir les zones A, A bis, et B1. Ces zones sont déterminées en fonction de critères liés à la tension du marché immobilier local.
- Deuxièmement, l’investisseur s’engage à mettre son bien en location non meublée, le destinant ainsi à devenir la résidence principale du locataire, pour une période minimale de six ans. Cette durée d’engagement peut être prolongée pour bénéficier d’une réduction d’impôt plus conséquente.
- Troisièmement, il est impératif de respecter des plafonds de loyers, définis par mètre carré, qui varient en fonction de la localisation du bien. Ces plafonds sont généralement fixés à environ 20 % en dessous des loyers du marché, afin de rendre le logement accessible à une plus large portion de la population.
- Enfin, le dispositif impose que les locataires du bien immobilier aient des ressources annuelles ne dépassant pas un certain seuil, établi par décret (à étudier avec nos services si vous le souhaitez). Cette condition garantit que les avantages du dispositif Pinel bénéficient réellement aux ménages aux revenus modestes, contribuant ainsi à l’objectif social du programme.
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Les dispositifs législatifs et réglementaires autour de Pinel
La loi Pinel, dispositif phare de l’investissement locatif en France, est encadrée par un ensemble de textes législatifs et réglementaires précis, principalement inscrits au sein du Code général des impôts (CGI) et complétés par des publications administratives du Bulletin officiel des finances publiques – impôts (Bofip). Ces textes définissent les conditions d’éligibilité, les avantages fiscaux, ainsi que les obligations des investisseurs souhaitant bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :
- L’article 199 novovicies du CGI : Ce texte constitue la pierre angulaire du dispositif Pinel, décrivant en détail la nature du dispositif, les conditions d’éligibilité des investissements, ainsi que le calcul et l’application de la réduction d’impôt. Il explicite les critères relatifs aux biens immobiliers concernés, la durée d’engagement de location et les obligations des propriétaires envers leurs locataires ;
- L’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du CGI : Ce texte précise les plafonds de loyer et de ressources des locataires que les propriétaires doivent respecter pour que leur investissement soit éligible au dispositif Pinel. Ces plafonds sont révisés annuellement pour s’adapter à l’évolution des marchés immobiliers et des conditions économiques ;
- Les articles 46 AZA octies et suivants, de l’annexe 3 du CGI : Ces articles détaillent des aspects techniques et administratifs supplémentaires du dispositif, notamment en ce qui concerne les conditions spécifiques d’application, les obligations déclaratives et les modalités de calcul de la réduction d’impôt ;
- L’article 46 AZA octies B de l’annexe 3 du CGI : Ce texte fixe le plafond du prix de revient au mètre carré de surface habitable, qui sert de base au calcul de la réduction d’impôt. Ce plafond limite le montant maximal éligible à l’avantage fiscal, garantissant ainsi que le dispositif reste centré sur les investissements de taille modérée ;
- L’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du CGI : Il établit les critères de performance énergétique que les logements doivent respecter pour être éligibles au dispositif Pinel, s’inscrivant dans la volonté du législateur de promouvoir la construction de logements écologiquement responsables ;
- Le classement des communes par zones géographiques : Révisé par arrêté du 1er août 2014 et modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014, ce classement détermine l’éligibilité des communes au dispositif Pinel en fonction de leur situation géographique, reflet du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ;
- La documentation fiscale BOI-IR-RICI-360 : Cette documentation commente en détail les conditions d’application du dispositif Pinel, offrant un guide exhaustif pour les investisseurs. Elle inclut des précisions sur les types d’investissements éligibles, les modalités d’application de la réduction d’impôt et les obligations déclaratives des bénéficiaires ;
- Les publications du Bofip, notamment BOI-IR-RICI-360-10-30 et II du BOI-IR-RICI-360-10-10, fournissent des clarifications importantes sur les conditions spécifiques liées aux bâtiments d’habitation collectifs et à l’acquisition de logements en l’état futur d’achèvement. De plus, elles précisent les délais d’achèvement des logements, cruciaux pour la validation de l’éligibilité au dispositif.
Ces textes législatifs et réglementaires forment le cadre juridique du dispositif Pinel, assurant à la fois la protection des intérêts des investisseurs et la réalisation des objectifs d’intérêt général poursuivis par le gouvernement en matière de logement et de développement durable.